En un contexto de alquileres que hasta ahora se mostraba estable, el precio medio de los alquileres en Buenos Aires experimentó un aumento del 2,7% en enero de 2026, marcando una aceleración en los precios tras un cierre de 2025 con incrementos más moderados. Los departamentos de menor tamaño, especialmente los monoambientes, han registrado los mayores aumentos interanuales. En concreto, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes se sitúa en $763.818 mensuales, mientras que un departamento de tres ambientes de 70 m² alcanza los $1.026.674 por mes.
Leandro Molina, director de Zonaprop, la plataforma que realizó el relevamiento, ha señalado que, después de la derogación de la Ley de Alquileres en febrero de 2024, se observó una fuerte desaceleración en los precios de los nuevos contratos. Con el incremento del 2,7% en enero, los precios de los nuevos contratos acumulan una suba del 34,9% en los últimos doce meses, un aumento que supera la inflación del 31,2% y es levemente superior al ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL) del 34,8%.
Desde el inicio de la pandemia, la oferta de departamentos en alquiler ha disminuido sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. Sin embargo, en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos en CABA aumentó un 62% respecto al mes anterior. Desde entonces, este crecimiento se ha moderado, con una caída del 1,3% en noviembre de 2025, y un 7,7% en enero de 2026. Actualmente, el volumen de oferta es 2,9 veces superior al registrado en febrero de 2023. En cuanto a la rentabilidad de los alquileres, se ubica en 5,09% bruto anual, y se requieren 19,6 años de alquiler para recuperar la inversión, un incremento del 3,2% en comparación con el año anterior.
Un dato notable es el incremento en el alquiler de los monoambientes, que subió un 10% intermensual entre diciembre y enero, alcanzando los $550.000. Según el informe mensual del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz, esta categoría se ha convertido en la más demandada, particularmente con la proximidad del inicio del ciclo universitario, que atrae a estudiantes en busca de alojamiento.
Los datos interanuales también reflejan esta tendencia, mostrando que los monoambientes lideran los aumentos con un 37,5%, seguidos por los departamentos de dos ambientes con un incremento del 30% y los de tres ambientes que aumentaron un 28,5%. Este fenómeno no es exclusivo de Buenos Aires, ya que en otras ciudades como Rosario, los monoambientes también lideraron las subas interanuales, con un aumento cercano al 60%, en comparación con el aumento del 20% en Buenos Aires. Allí, un monoambiente se publica a $350.000, un departamento de dos ambientes a $430.000 y un tres ambientes a $590.000, cifras que son aproximadamente $200.000 inferiores a las de la capital.
Es importante señalar que el valor del alquiler no solo depende de la tipología del departamento, sino también de factores como el estado, la antigüedad y la ubicación del inmueble. En la ciudad de Buenos Aires, un departamento de dos ambientes a estrenar tiene un alquiler promedio de $810.574, comparado con $763.818 de una unidad usada, según el informe de noviembre de Zonaprop.
La Geografía del Alquiler en Buenos Aires
Al analizar el costo de los alquileres por barrios, las diferencias son significativas. Puerto Madero se posiciona como el barrio más caro, con un alquiler promedio de $1.238.741 mensuales por un departamento de dos ambientes. Le siguen Núñez con $818.018 y Palermo con $814.676. Por el contrario, las zonas más económicas son San Nicolás con $657.065, Parque Avellaneda con $649.910 y Floresta con $639.271.
A estos valores se suman las expensas, que representaron, en promedio, el 23,2% del precio del alquiler en Buenos Aires, un 7,5% más que en Rosario, donde las expensas disminuyeron al 17,5%.
En enero de 2026, la oferta de departamentos disponibles se mantuvo similar a la de enero de 2025, aunque con un cambio en la composición: el número de publicaciones expresadas en dólares aumentó, alcanzando el 30% del total. En particular, la microzona de Palermo Sur, que está en la frontera sur del barrio, ha visto un crecimiento en el valor del m², alcanzando los US$3684, lo que representa un incremento del 4,36% en comparación con 2024. Esta área es cada vez más popular entre los estudiantes debido a la cercanía con varias instituciones educativas, lo que a su vez impulsa el desarrollo de negocios orientados a este público.
Gabriel Brodsky, CEO de Predial, destaca que la demanda en Palermo Sur proviene de tres tipos de inquilinos: estudiantes universitarios, turistas hospitalarios y turistas vacacionales atraídos por la oferta cultural y gastronómica. La tendencia de precios sugiere que los alquileres seguirán aumentando, reflejando una realidad donde el mercado se adapta a la creciente demanda y a la inflación.
