La tercera corona de Barcelona, que abarca el arco que va de Tarragona a Girona, ha emergido como un centro logístico clave en respuesta a la creciente demanda de espacio en la región. La escasez de suelo en la capital catalana y sus alrededores, junto con costes laborales más bajos y excelentes comunicaciones, han convertido esta área en uno de los principales polos logísticos de Cataluña y de España.
Cifras que respaldan la consolidación
Durante el reciente Foro Logístico de Savills celebrado en Barcelona, líderes de la industria destacaron la transformación de la tercera corona. Cristian Oller, director de gestión de activos en el sur de Europa de Prologis, señaló que, a pesar de la disminución del 45% en la absorción de espacios logísticos en Cataluña durante el tercer trimestre, «todo se concentró en la tercera corona». Mientras que la disponibilidad de espacio en la primera corona es apenas del 1%, en las demás coronas asciende al 9%.
La demanda sigue creciendo en la primera y segunda corona, pero las limitaciones en el inventario hacen que la tercera corona se posicione como la solución más viable. Javier Mérida, director general en España de P3 Logistic Parks, enfatizó que los precios del suelo en estas áreas son «más competitivos», lo que añade atractivo para los inversores.
Condiciones favorables y retos
A pesar de las oportunidades, algunos ayuntamientos muestran una resistencia hacia la logística moderna. Juan José Vera, director general de Valfondo, expresó su preocupación por el «cierto desapego» de los municipios hacia este sector, a pesar de que la logística genera «trabajo de calidad».
Carlos Heras, CEO en España de GLP/Ares, destacó que las elevadas rentas en la primera corona, que «ya rozan los ocho euros» por metro cuadrado, obligan a los operadores a ser «muy flexibles» en la búsqueda de inquilinos. Esta flexibilidad es crucial para crear ejes logísticos donde haya «demanda y parcelas más grandes».
El tiempo de transporte es otro factor determinante. Román García, director sénior de inversión y contratación en Iberia de EQT Exeter, recordó que Barcelona enfrenta limitaciones geográficas y de comunicación, lo que aumenta las distancias entre ciudades.
Expectativas de crecimiento y adaptación
El stock logístico en Cataluña alcanza los 11,5 millones de metros cuadrados, y se espera que para 2026 se incorporen otros 495.000 metros cuadrados. En este entorno de escasez, los operadores resaltan la importancia de la flexibilidad para atender a una demanda cada vez más exigente.
Luis Lázaro, responsable de retail y logística de Merlin, mencionó que están en conversaciones con operadores que requieren «flexibilidad absoluta», desde posiciones de frío hasta cross docking. Albert Monserrat, director en España de Melcombe, subrayó que la «creatividad» es esencial en el sector, especialmente para proyectos innovadores que deben cumplir con criterios de ubicación y flexibilidad.
El director de inversión y gestión de activos de Segro en España, Miquel Pallarés, citó un proyecto en Mollet (Vallès Oriental) donde se reposicionó una antigua planta, revitalizando «el tejido productivo» de la zona.
Perspectivas del mercado de inversión
Carlos Galofré, máximo responsable en España de AB Sagax, indicó que el sector ya ha asumido que la inestabilidad geopolítica actual persistirá a medio plazo, lo que podría afectar el desarrollo de algunas operaciones. Ante esta incertidumbre, Víctor Iborra, socio de Meridia Capital, explicó que buscan espacios en Cataluña y en el resto del país, prefiriendo «grandes proyectos con socios locales».
Finalmente, Pablo Medina, director de inversión en Talus Real Estate, advirtió sobre la llegada de los operadores de centros de datos como nuevos competidores. Según él, el elevado consumo eléctrico es la principal barrera que impide la instalación de estos centros en ubicaciones geoestratégicas como Barcelona. La evolución del sector logístico en la tercera corona de Barcelona se presenta como una respuesta a los retos del mercado actual, consolidando su papel fundamental en la economía regional.
