La situación del mercado inmobiliario en España se agrava, con el Banco Central Europeo (BCE) estimando que la sobrevaloración de la vivienda alcanza un 16,8% en junio de 2023, el nivel más alto en más de 16 años. Este fenómeno responde a múltiples factores, entre los que destacan la insuficiencia de la renta disponible y el ahorro de los hogares, así como una oferta limitada que no satisface la creciente demanda.
Desde el tercer trimestre de 2007, cuando se registró una sobrevaloración media del 33,3% en pleno auge de la burbuja inmobiliaria, el mercado ha experimentado altibajos. Tras el estallido de dicha burbuja, los precios cayeron drásticamente, llegando a una infravaloración del -17,3% en junio de 2013, en medio de la crisis financiera y de la deuda pública española. Durante ocho años, los precios de la vivienda estuvieron por debajo de lo que las familias podían pagar.
Recuperación y aumento de precios
Desde principios de 2020, la vivienda ha seguido una tendencia alcista, saliendo de la infravaloración y alcanzando ahora su mayor sobrevaloración en 16 años. En comparación, la sobrevaloración media en la zona euro se sitúa en 9,8%, lo que indica que el mercado español ha superado a la media europea en este aspecto desde septiembre de 2024.
El Banco de España también ha analizado esta cuestión, aunque sus estimaciones son más moderadas, calculando una sobrevaloración media del 9,35% al cierre del segundo trimestre de 2023. Según su informe de estabilidad financiera, los indicadores de sobrevaloración se han mantenido estables en niveles ligeramente positivos entre 2021 y 2024, pero han comenzado a aumentar en 2025, alcanzando un promedio del 10,73%.
Diferencias metodológicas y contexto financiero
Las discrepancias entre el BCE y el Banco de España se deben a las diferentes metodologías empleadas para calcular la sobrevaloración. Mientras el BCE utiliza cuatro métodos que consideran factores como los tipos de interés, el PIB y la evolución de los ingresos familiares, el Banco de España se basa en otros cuatro que incluyen la relación entre el crédito y el PIB y el comportamiento histórico de los precios.
A pesar de estas diferencias, ambos organismos coinciden en que el problema del acceso a la vivienda en España se agrava. En el primer semestre de 2023, el crecimiento anual medio de los precios inmobiliarios fue del 12,5%, considerablemente superior al 4% de 2023 y al 8,4% de 2024, impulsado por la fuerte demanda y la limitada oferta.
Aunque los precios actuales siguen siendo un 17,7% inferiores a los máximos alcanzados al inicio de la crisis financiera de 2008, la realidad es que la tensión en el mercado continúa y podría generar nuevos riesgos, tal como advierten ambos bancos centrales.
Asimismo, el Banco de España ha introducido un indicador sintético que evalúa la posible acumulación de riesgos en el mercado inmobiliario. Este indicador muestra un incremento de las vulnerabilidades desde 2024, aunque aún se encuentra por debajo de los niveles anteriores a 2008. Actualmente, se sitúa en 0,41, en línea con los niveles de finales de 2018.
En resumen, la situación del mercado inmobiliario en España requiere atención urgente, ya que los precios de la vivienda siguen alejándose de lo que muchas familias pueden permitirse, complicando aún más el acceso a un derecho fundamental como es la vivienda.
